Büromarkt im Wandel

Wie das Homeoffice die Zukunft der Büroimmobilien prägt

Für ein Viertel der Beschäftigten in Deutschland gehört das Arbeiten von zu Hause aus inzwischen zur Routine. Hybride Arbeitsmodelle, bei denen Präsenz- und Heimarbeit kombiniert werden, sind weit verbreitet. In Branchen wie IT, Unternehmensberatung und Finanzdienstleistungen ist dieser Wandel besonders stark ausgeprägt. Die Folge: Eine sinkende Auslastung der Büroflächen und eine zunehmende Zahl von Untervermietungen, da Unternehmen ihre Raumplanung an die neuen Arbeitsrealitäten anpassen.

Steigende Leerstände bei sinkender Nachfrage

Die veränderten Arbeitsmodelle haben bereits spürbare Auswirkungen auf den deutschen Büroimmobilienmarkt. In den Top-7-Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – ist die Leerstandsquote deutlich gestiegen und hat sich seit 2019 von unter 3 % auf über 6 % verdoppelt. Viele Unternehmen verkleinern ihre Büroflächen, da durch das Homeoffice weniger Platz benötigt wird. Immer häufiger werden ungenutzte Flächen untervermietet, um Kosten zu senken.

Gleichzeitig konzentriert sich die verbleibende Nachfrage auf hochwertigere, moderne Büroflächen in Premiumlagen, was dort zu steigenden Mietpreisen führt. Während die Gesamtnachfrage nach Büroflächen zurückgeht, bleibt die Nachfrage nach gut ausgestatteten Büros, die den Anforderungen der hybriden Arbeitswelt gerecht werden, stabil. Die "New Work"-Fähigkeit, also die Anpassung von Büroflächen an flexible, moderne Arbeitskonzepte, gewinnt zunehmend an Bedeutung.

Langfristiger Rückgang der Büroflächennachfrage

Die Studie prognostiziert einen langfristigen Rückgang der Büroflächennachfrage um etwa 12 %. Besonders betroffen sind ältere Gebäude, die den modernen Anforderungen oft nicht mehr entsprechen. Diese könnten als sogenannte "Stranded Assets" auf dem Markt zurückbleiben, da Mieter zunehmend moderne und flexible Büroräume bevorzugen. Der prognostizierte Rückgang entspricht einer Reduktion von etwa 11,5 Millionen Quadratmetern Bürofläche in den Top-7-Städten.

Dennoch bleibt der Standortfaktor entscheidend: Zentrale Bürostandorte in Großstädten, die gut erreichbar und infrastrukturell gut angebunden sind, bleiben trotz der Homeoffice-Revolution attraktiv. Unternehmen nutzen diese Büros verstärkt als Orte für Teamarbeit, persönlichen Austausch und kreative Zusammenarbeit – Funktionen, die sich im Homeoffice schwer umsetzen lassen.

Herausforderungen und Chancen

Die Veränderungen im Büroimmobilienmarkt stellen Eigentümer und Investoren vor große Herausforderungen. Vor allem ältere Bürogebäude, die nicht flexibel nutzbar sind, verlieren an Attraktivität. Gleichzeitig bieten moderne, gut ausgestattete Büros in zentralen Lagen Chancen für langfristige Stabilität, da Unternehmen auch in der hybriden Arbeitswelt hochwertige Büroflächen benötigen. Die Nachfrage wird sich weiter auf Premiumlagen konzentrieren, während andere Bereiche mit sinkenden Mietpreisen und steigenden Leerständen konfrontiert sind.

• https://www.ifo.de/