In den größten deutschen Städten sind die Mietpreise in den vergangenen fünf Jahren zum Teil sehr deutlich gestiegen. Wohnungssuchende zahlen heute bis zu 34 Prozent mehr für eine Mietwohnung als 2018. Das zeigt eine Analyse von Immowelt, in der die Quadratmeterpreise von auf immowelt.de angebotenen Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, 3 Zimmer, 2. Stock) im März 2018 und 2023 miteinander verglichen wurden. In zwölf von 14 untersuchten Großstädten sind die durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen demnach um mindestens zehn Prozent gestiegen, in vier Städten sogar um mindestens 20 Prozent. Die Inflationsrate betrug im selben Zeitraum 19 Prozent.
"Für die deutlichen Mietanstiege der vergangenen fünf Jahre sind vor allem die starke Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Großstädten sowie der gleichzeitig bestehende Wohnungsmangel verantwortlich", sagt Immowelt-Country-Managing-Director Felix Kusch. "Im Zuge der Corona-Pandemie ließ sich zwar in mehreren Städten ein vorübergehendes Abflachen der Preiskurven beobachten, zuletzt zogen die Angebotsmieten vielerorts aber wieder an. Dafür haben vor allem der starke Anstieg der Bauzinsen und die daraus resultierende Verschiebung der Nachfrage in Richtung Mietmarkt sowie der starke Zuzug von Geflüchteten gesorgt."
Nur noch München schlägt Berlin
Den stärksten Mietpreisanstieg aller untersuchten Großstädte verzeichnet Berlin. Vor fünf Jahren kostete eine Bestandswohnung bei Neuvermietung im Mittel noch 9,55 Euro pro Quadratmeter. Wer hingegen heute eine Mietwohnung in der Hauptstadt sucht, muss mit 12,82 Euro rechnen – ein Anstieg von 34 Prozent. Berlin ist damit inzwischen die zweitteuerste unter den 14 größten deutschen Städten. Die teuerste bleibt weiterhin München.
Nachdem die Angebotsmieten in der Hauptstadt im Zuge des Mietendeckels sowie der Corona-Pandemie zeitweise sogar rückläufig waren, ist es seit Ende des vergangenen Jahres zu deutlichen Anstiegen gekommen. Während der Quadratmeter einer Berliner Bestandswohnung im November 2022 im Schnitt noch weniger als zehn Euro kostete, müssen Wohnungssuchende aktuell bereits mit fast 13 Euro rechnen. Mögliche Gründe für den starken Anstieg sind der starke Zuzug nach Berlin, der durch Geflüchtete aus der Ukraine verstärkt wurde, sowie der gleichzeitig stockende Wohnungsbau. Auch könnten weiterhin Nachholeffekte wegen des gescheiterten Mietendeckels eine Rolle spielen.
Deutliche Zuwächse in teuren Metropolen
In den seit jeher hochpreisigen Großstädten zahlen Wohnungssuchende heute ebenfalls deutlich mehr für die Miete als vor fünf Jahren. In München, der mit Abstand teuersten deutschen Stadt, lag die durchschnittliche Angebotsmiete einer Bestandswohnung im März 2023 bei 17,42 Euro pro Quadratmeter. Vor fünf Jahren waren es noch 15,63 Euro, was einem Anstieg von elf Prozent entspricht. Den stärksten Zuwachs verzeichnete die bayerische Landeshauptstadt in den zwölf Monaten vor der Corona-Pandemie mit einem Plus von sechs Prozent zwischen März 2019 und 2020. Anschließend stagnierten die Angebotsmieten in der Isarmetropole zunächst, zogen ab 2021 jedoch wieder an.
Auch in Köln haben sich Mietwohnungen in den letzten Jahren deutlich verteuert. Der Quadratmeterpreis bei Neuvermietung kletterte seit 2018 um insgesamt 21 Prozent auf durchschnittlich 11,43 Euro. Köln ist damit inzwischen teurer als Hamburg, wo die Angebotsmieten im selben Zeitraum um zehn Prozent gestiegen sind und aktuell bei 11,30 Euro pro Quadratmeter liegen. Zweistellige prozentuale Zuwächse innerhalb der vergangenen 5 Jahre verzeichnen auch Frankfurt (12,45 Euro; +11 Prozent) und Düsseldorf (11,52 Euro; +18 Prozent). Zuletzt haben sich die Mietmärkte in allen vier Städten jedoch beruhigt. So stiegen die Mieten in Köln zwischen März 2022 und 2023 nur noch um durchschnittlich ein Prozent. In Hamburg sanken die Angebotsmieten im selben Zeitraum sogar um zwei Prozent, während sie in Düsseldorf und Frankfurt stagnierten.
© Immowelt
Eine Ausnahme unter den teuren Großstädten ist Stuttgart. Dort kostet eine Bestandswohnung bei Neuvermietung heute im Mittel 11,46 Euro pro Quadratmeter und damit fast genauso viel wie vor fünf Jahren. Die Mietpreisentwicklung in der Schwabenmetropole war in den vergangenen Jahren durch starke Schwankungen gekennzeichnet. Während die Angebotsmieten zwischenzeitlich in einem Jahr um sechs Prozent zulegten, gingen sie im Anschluss wieder um elf Prozent zurück.
Preiswerte Städte im Aufwind
Nachhaltige Mietpreisanstiege gab es in den vergangenen Jahren dagegen in mehreren günstigen Großstädten. So kletterten die durchschnittlichen Angebotsmieten von Bestandswohnungen in Leipzig seit 2018 um 24 Prozent – der zweitstärkste prozentuale Anstieg nach Berlin. Mit derzeit 7,05 Euro pro Quadratmeter sind Leipziger Mietwohnungen allerdings nach wie vor vergleichsweise preiswert. Das gilt auch für Dresden, wo die Mieten in den vergangenen 5 Jahren um 13 Prozent auf 7,49 Euro pro Quadratmeter gestiegen sind.
Günstiger als die beiden sächsischen Großstädte ist lediglich Dortmund mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6,90 Euro bei Neuvermietung. In der Ruhrgebietsstadt fällt das Mietpreisplus mit sechs Prozent vergleichsweise moderat aus. Deutlichere Zuwächse verzeichneten dagegen Essen (+17 Prozent) und Bremen (+21 Prozent), wo Wohnungssuchende für eine Bestandswohnung derzeit im Mittel 7,97 Euro bzw. 8,85 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen.
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