Auf Ausländer übt Dubai, die Hauptstadt des gleichnamigen Emirates, facettenreichen Reiz aus: Unter der arabischen Sonne wartet eine überdurchschnittlich sichere Metropole, die sich für ihre moderne Ausrichtung und ihr luxuriöses Ambiente rühmt. Bequeme Infrastruktur, schier überdimensionierte Shopping Malls oder Attraktionen wie der Burj Khalifa, das höchste Gebäude des Planeten, locken Urlauber und Auswanderer an.
In den letzten Jahren treten medial vor allem Musiker, Models oder Influencer in Erscheinung, die ihren Lebensmittelpunkt nach Dubai verlegen. Das liegt nicht allein an den eben genannten Vorzügen: Vor Ort wird keine Einkommensteuer und auch keine Kapitalertragssteuer erhoben, was die international wahrscheinlich bekannteste Stadt der Vereinigten Arabischen Emirate zu einem beliebten Finanzstandort macht. Doch wie steht es um das Geschäft mit Immobilien in der Wüstenmetropole?
Hörhans Erfolgsrezept
"Ob es Sinn macht, in einem zyklischen Markt nach einer langen Boomphase, in der Immobilieninvestments von Maklern und Influencern gegen hohe Provisionen aggressiv beworben werden, zum jetzigen Zeitpunkt zu investieren, mag jeder selbst beurteilen", gibt Gerald Hörhan insgesamt zu bedenken.
Mit Blick auf sein persönliches Erfolgsrezept verrät er: "Ich jedenfalls habe immer dann aggressiv in Immobilien investiert, wenn die Preise günstig waren und alle Medien von der Krise berichtet haben. Mit dieser Strategie bin ich hervorragend gefahren und habe sehr gute und bekömmliche Erträge erzielt, mit überschaubarem Risiko. Dieser Zeitpunkt wird auch in Dubai wieder kommen, und vielleicht ist es dann am besten, die Emirates Maschine nach Dubai zu besteigen, natürlich mit ausreichend Eigenkapital im Gepäck."
In jedem Fall kann der Kopf der Investmentpunk Academy GmbH allen, die über ein Investment nachdenken, diese sechs dringend zu beachtenden Punkte mit auf den Weg geben:
- Ein zyklischer Markt
Dieser bereits angerissene Aspekt drückt aus, dass die Wertentwicklung eng mit der allgemeinen Wirtschaftslage verknüpft ist. Momentan befinde sich Dubais Immobilienmarkt in einer "Late Stage Boom Phase. Wie lange der Boom noch anhält, kann niemand vorhersehen, aber in solch einer Marktphase zu teuren Preisen zu kaufen ist riskant, vor allem als Ausländer ohne lokales Markt Know How“, heißt es.
Speziell bei Angeboten, wo Mittelsmänner hohe Provisionen verdienen, ruft Hörhan zu absoluter Vorsicht auf. Für zyklische Märkte wie Dubai, Miami oder Las Vegas gelte sein gewohnter Modus Operandi erst recht: "Der Investor sollte kaufen, wenn der Markt unten ist.“
- Ortskenntnis und Bauqualität
Dass in Dubai viel gebaut wird, erhöht neben der Gefahr des Leerstandes auch die Unübersichtlichkeit für ausländische Investoren. Hörhan rät Menschen mit Interesse an einem Investment in der Stadt deshalb, sich in ihr auszukennen – persönliche Besuche sind hier natürlich das erprobteste Mittel. Das dadurch gesammelte Wissen ist bei der Einschätzung der Lage einer Immobilie wortwörtlich viel wert.
Gleichzeitig weist er darauf hin, dass die Bauqualität je nach Projekt stark variiert. Gerade bei Apartments in Towers, die älter als zehn Jahre sind, muss beim Verkauf häufig ein erheblicher Preisabschlag hingenommen werden. Betriebskosten und Instandhaltungskosten bei Hochhäusern seien ebenfalls zu berücksichtigen, wobei diese mit dem Alter der Immobilie steigen und die Rendite reduzieren.
- Finanzierungsfragen
Hörhan schildert, dass man beim ersten und auch dem zweiten Investment eher nicht auf finanzielle Unterstützung von Banken bauen sollte. Stattdessen ist Eigenkapital gefragt. Außerdem: "Die kulturellen Unterschiede machen sich im Bankgeschäft deutlich bemerkbar und niemand sollte denken, dass es in Dubai genauso wie in Deutschland oder Österreich läuft.“
Auch in Bezug auf Makler, die mitunter Objekte verkaufen, die mehrfach gehandelt wurden oder noch gar nicht gebaut sind, sollten Investoren besser achtsam sein.
- Steuerfragen
Als Immobilienbesitzer unterliegt man grundsätzlich den Steuerregularien des Landes, in dem sich der eigene feste Wohnsitz befindet. Wer also beispielsweise in Berlin wohnt und Immobilien in Dubai verkauft, muss die daraus erzielten Einkünfte in Deutschland bei der Steuer melden – eine Unterlassung wird als Betrug ausgelegt. In den Vereinigten Arabischen Emiraten wiederum wird von Privatpersonen in der Regel keine Steuern auf Einkommen aus Vermietung und Verpachtung oder auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erhoben. Wer diesen Vorteil für sich nutzen möchte, muss entsprechend umsiedeln.
- Klimatische Schattenseiten
Die Skyline Dubais vor strahlender Sonne gibt prächtige Bilder ab – praktisch ist die Stadt etwa ein Drittel des Jahres über jedoch so heiß, dass längere Outdoor-Aufenthalte kaum wünschenswert sind. Auf der anderen Seite sind Sturmfluten und Starkregen möglich, worauf viele Einrichtungen und Elemente der Infrastruktur schlecht vorbereitet seien.
- Recht und Politik
Hörhan motiviert mit Nachdruck zu einer umfangreichen rechtlichen Beratung beim Immobilienkauf, da das Rechtssystem der Emirate eine Mischung aus britischem Rechtssystem und islamischem Recht darstellt und viele grundlegende Unterschiede zu deutschen Gepflogenheiten aufweist.
Außerdem weist er auf politische Risiken hin, die sich allein daraus ergeben, dass es sich um ein absolutistisch von einem Emir regiertes Land handelt: "Auch wenn die jetzige politische Führung sehr umsichtig und rational handelt, kann sich das bei einer Änderung an der Staatsspitze schnell ins Gegenteil umkehren, Beispiele dafür gibt es genug.“
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