Die Top-5-Bürovermietungsmärkte in Deutschland – Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt – zeigten sich im vergangenen Jahr durchaus krisenresistent: Mit einem Flächenumsatz von 2,64 Millionen Quadratmetern, konnte gegenüber 2021 (2,63 Millionen Quadratmeter) ein leichtes Plus erzielt werden. Dabei gibt es jedoch ein nicht zu unterschätzendes Aber: Im Schlussquartal 2022 gab es im Vergleich mit dem vierten Quartal 2021 einen deutlichen Rückgang – um 40 Prozent auf 544.800 Quadratmeter. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Besonders stark ins Gewicht fielen im vierten Quartal die wenigen Großabschlüsse ab 10.000 Quadratmetern. In dieser Kategorie wurden im vierten Quartal in den Top-5-Märkten lediglich vier Abschlüsse registriert. Das Umsatzvolumen fiel entsprechend um 80 Prozent auf 49.400 Quadratmeter. Im Gesamtjahr wurde ein Minus von 24 Prozent verzeichnet – auf 486.200 Quadratmeter. "Positiv entwickelte sich dagegen das Umsatzvolumen in den kleineren und mittleren Größensegmenten", erklärt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. In den Größenkategorien bis 1.000 Quadratmeter nahm der Flächenumsatz im Gesamtjahr um sieben Prozent zu und erreichte bei 2.150 Abschlüssen 838.300 Quadratmeter. Im Segment zwischen 1.000 und 2.500 Quadratmetern stieg der Umsatz um sechs Prozent auf 555.600 Quadratmeter (367 Abschlüsse).
"Besser als erwartet"
"Deutschlands Bürovermietungsmärkte erwiesen sich 2022 den erheblichen makroökonomischen und geopolitischen Risiken zum Trotz als sehr robust", so Ape. "Zwar agierten Büromieter zuletzt insgesamt etwas zurückhaltender und abwartender und dementsprechend wurden auch Anmietungsaktivitäten und Neugesuche eher zurückgestellt. Der Büromarkt hat sich in Summe jedoch insgesamt deutlich besser geschlagen als noch im Frühjahr erwartet. Erste ökonomische Frühindikatoren deuten mittelfristig bereits wieder auf eine graduelle Verbesserung der Nachfragesituation hin."
"Während die erste Jahreshälfte noch durch Aufholeffekte nach der Coronapandemie geprägt war, machte sich in der zweiten Jahreshälfte zunehmend die konjunkturelle Eintrübung der Gesamtwirtschaft und das schwächere Geschäftsklima bemerkbar", ergänzt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Der rückläufige Büroflächenumsatz im vierten Quartal ist dabei das Resultat des schwächeren Wirtschaftswachstums sowie eines schwächeren Sentiments in der deutschen Wirtschaft im Spätsommer und Herbst."
Breit aufgestellte Nachfrage
Branchenseitig war das Gesamtjahr 2022 durch eine hohe Diversifikation geprägt. Stärkste Nachfragegruppe war der IT-Sektor (Anteil von 13 Prozent am Gesamtvolumen), gefolgt von Industrieunternehmen (zwölf Prozent), Beratern – unter anderem Recht, Steuer, Wirtschaft, Unternehmen – Unternehmen der Immobilienbranche vor dem öffentlichen Sektor sowie der Finanzbranche mit jeweils rund neun Prozent.
Der TMT-Sektor (bestehend aus IT, Neue Medien/ Internet, Telekommunikation und Verlage/Medien/Werbung) erzielte zusammen ein Volumen von 580.000 Quadratmetern, was einen Anteil am Gesamtumsatz von 22 Prozent und eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr um 39 Prozent darstellt.
"Die Flächennachfrage konzentriert sich immer stärker auf qualitativ hochwertige Büroflächen in den gut angebundenen und zentralen Lagen. Ausschlaggebend für Büronutzer sind neben der Lagequalität auch die Umsetzbarkeit flexibler und hybrider Arbeitsplatzstrategien sowie das ESG-Profil, welches durch die zuletzt deutlich gestiegenen Nebenkosten an ökonomischer Bedeutung in der Gesamtkostenbetrachtung für Büromieten gewonnen hat. Deswegen ist auch die Bereitschaft seitens der Mieter, höhere nominale Mieten zu zahlen, gestiegen", erläutert Linsin.
Berlin mit stärkstem Zuwachs bei Leerständen
Die Angebotssituation auf den Top-5-Vermietungsmärkten entwickelte sich im vierten Quartal 2022 wie erwartet weiter in Richtung einer Konsolidierung. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-5-Märkten markierte zum Jahresende gegenüber dem Vorjahreszeitraum zwar einen Anstieg um 0,1 Prozentpunkte auf 4,6 Prozent (der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2018).
Den stärksten Anstieg im Vorjahresvergleich verzeichnete Berlin mit einem Plus von 0,7 Prozentpunkten auf 3,4 Prozent, gefolgt von Düsseldorf (plus 0,7 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent) und Hamburg (plus 0,1 Prozentpunkte auf 2,5 Prozent). München (minus 0,3 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent) und Frankfurt (minus 0,3 Prozentpunkte auf 7,9 Prozent) verzeichneten hingegen bereits wieder rückläufige Leerstandsraten.
"Die fortschreitende Polarisierung des Vermietungsmarktes zwischen qualitativ hochwertigen und nutzerseitig nachgefragten Flächen einerseits sowie inflexiblen und zunehmend weniger marktgängigen, da energetisch nicht nachhaltigen Altbestandsflächen andererseits setzt sich dabei der Flächennachfrage folgend fort", stellt Linsin fest. Der Anteil der Kategorie B und C Flächen am Gesamtleerstand von knapp 60 Prozent verdeutliche dies.
Mieten stiegen weiter an
Die Mietpreise setzten auch im Schlussquartal ihren Anstieg fort. Vor allem die nominal nachhaltig erzielbaren Spitzenmieten stiegen dabei teilweise sehr kräftig. Die höchste Dynamik der Spitzenmiete im Vorjahresvergleich erzielte Düsseldorf mit einem Anstieg von 33 Prozent auf 38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Der ungewöhnlich starke Anstieg bei der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete in Düsseldorf beruhe auf den Projektentwicklungen auf der Kö, die hier tonangebend seien, so die Analyse von CBRE. München folgte mit einem Plus von acht Prozent auf 45 Euro, gefolgt von Berlin (plus sechs Prozent auf 43,50 Euro), Hamburg (rund fünf Prozent auf 34 Euro) und Frankfurt (plus ein Prozent auf 46 Euro).
"Das hohe Mietpreiswachstum bildet dabei einerseits die Polarisierung im Markt mit dem 'Flight-to-Quality' und die Bereitschaft durch Nutzer ab, für qualitativ hochwertige Flächen höhere Mietpreise zu zahlen", sagt Ape. So lag die gewichtete Durchschnittmiete für Flächen der Kategorie A mit 27,05 Euro deutlich über der in der Kategorie B (20,40 Euro). Zur Umsetzung ambitionierter Corporate Real Estate Strategien und hybrider Arbeitsplatzstrategien zahlen Mieter dabei immer öfter auch einen "Green Premium" für zertifizierte Gebäude. So können sie ESG-Kriterien erfüllen.
Ausblick auf 2023
"Ob es 2023 einen Rückgang des Büroflächenumsatzes geben wird und wenn ja, wie stark dieser ausfallen könnte, steht in starker Abhängigkeit der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung", so Ape. Linsin ergänzt: "Wesentliche Konjunkturindikatoren wie das ifo-Beschäftigungsbarometer sehen wieder etwas positiver in die Zukunft – und so deutet der robuste Arbeitsmarkt vorerst auf eine Fortsetzung der robusten Büromarktkonjunktur hin."
www.cbre.de
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