Früher war die Zahl der Pistenkilometer das wichtigste Verkaufsargument, heute zählt das Gesamtpaket. "Die Leute kaufen Ferienhäuser nicht mehr ausschließlich zum Skifahren", sagt Alex Koch de Gooreynd, Partner bei der Maklerfirma Knight Frank, die auf Luxusimmobilien spezialisiert ist, dem Handelsblatt. Wer sich für eine Chalet-Investition entscheidet, schaut zunehmend darauf, ob ein Ort auch im Sommer attraktive Angebote bietet.
Das schlägt sich direkt in den Preisen nieder: In Destinationen, die gezielt in Sommer-Infrastruktur und Outdoor-Sportarten investieren, steigen die Preise weiter an. Dort, wo nach Ostern bis zum ersten Schnee kaum etwas passiert, stagnieren sie hingegen. Orte, die nicht auf ein ganzjähriges Publikum setzen, geraten zunehmend ins Hintertreffen.
Eine aktuelle Knight-Frank-Studie zeigt, dass die Preise für Chalets in den Schweizer Alpen im Jahr 2024 um 3,5 Prozent gestiegen sind, während sie in Frankreich um 1,5 Prozent zulegten. Auch Kitzbühel verzeichnete Zuwächse. Doch in den weniger prominenten Wintersportorten sinken die Preise bereits.
Preisexplosion im Luxussegment
Der Aufwärtstrend im hochpreisigen Chalet-Segment hält an – und das, obwohl die Zinspolitik in Europa für viele Käufer unattraktiver geworden ist. Allerdings hat das für die Klientel, die in den teuersten Skigebieten einkauft, kaum eine Bedeutung. "Die meisten Luxusimmobilien werden ohnehin bar bezahlt“, erklärt Koch de Gooreynd. Zudem blieben die Schweizer Zinsen deutlich niedriger als im Euro-Raum, was den Immobilienmarkt stabilisiert.
Die Folge: Exklusive Skiresorts werden immer teurer.
- In Courchevel verteuerten sich Chalets binnen eines Jahres um neun Prozent.
- In Kitzbühel stiegen die Preise um 8,5 Prozent.
- In Val d’Isère und Crans-Montana legten sie um sieben Prozent zu.
Knight Frank betrachtet ausschließlich Immobilien im Luxussegment – und dort sind die Quadratmeterpreise schwindelerregend: In Gstaad zahlen Käufer bis zu 43.600 Euro pro Quadratmeter, in Courchevel über 30.000 Euro, in Kitzbühel über 20.000 Euro.
Doch nicht überall geht es nach oben: In Les Gets und Megève in Frankreich sanken die Preise zuletzt um rund zwei Prozent. Auch in Österreich sind die Zinsfolgen spürbar – laut einer Immoscout24-Studie gingen die Preise in 13 von 17 untersuchten Skigebieten um fünf Prozent zurück.
In St. Anton hingegen sind die Preise zuletzt um sechs Prozent gestiegen, während sie im Tiroler Ischgl um 16 Prozent fielen. Dort gibt es mittlerweile Immobilien für unter 8000 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der vor wenigen Jahren noch undenkbar war.
Für Käufer könnte das ein idealer Zeitpunkt sein, den Markt genau zu beobachten. "Wegen des größeren Angebots und günstigerer Preise lohnt es sich, jetzt nach passenden Objekten zu suchen“, sagt Markus Dejmek, Österreich-Chef von Immoscout24.
Strenge Regulierungen erschweren den Kauf
Wer in Österreich oder der Schweiz eine Zweitwohnung kaufen will, braucht mittlerweile Geduld – und einen exzellenten Berater.
In Österreich führte der Chalet-Boom der letzten Jahre zu Problemen: In der Nebensaison stehen viele Dörfer fast leer, und Einheimische können sich oft keine Wohnungen mehr leisten. Deshalb haben mehrere Bundesländer den Erwerb von Zweit- und Freizeitwohnsitzen massiv eingeschränkt.
- In Tirol gilt eine Obergrenze von acht Prozent Freizeitwohnsitzen pro Gemeinde.
- Über 140 von 277 Gemeinden in Tirol sind als Vorbehaltsgemeinden eingestuft – dort gibt es ein Freizeitwohnsitzverbot, selbst wenn das Kontingent nicht ausgeschöpft ist.
- In diesen Orten können nur bestehende, bereits genehmigte Ferienwohnungen verkauft werden – was die Preise für solche Immobilien weiter in die Höhe treibt.
Wer dennoch in einer dieser Regionen kauft, muss nicht nur tief in die Tasche greifen, sondern oft auch eine Freizeitwohnsitzabgabe entrichten.
Auch in der Schweiz wird der Zweitwohnungsmarkt stark reguliert. Das Bundesgesetz "Lex Koller" beschränkt den Kauf von Ferienwohnungen durch ausländische Käufer drastisch. Zudem gibt es keine neuen Genehmigungen für Zweitwohnungen in vielen Skigebieten.
"Faktisch bedeutet das: Wer als Ausländer in der Schweiz ein Chalet kaufen will, muss sich sehr gut beraten lassen“, sagt Koch de Gooreynd. "Die Gemeinden haben Spielräume, aber ohne lokale Expertise geht nichts.“
Andermatt: Das Ausnahme-Skigebiet
Ein Ort profitiert besonders von der wachsenden Nachfrage: Andermatt.
Während in vielen Schweizer Skigebieten kaum noch neue Ferienwohnungen genehmigt werden, bietet Andermatt weitreichende Ausnahmen für ausländische Käufer. Das zieht Investoren aus der ganzen Welt an.
"Die Nachfrage nach Immobilien in Andermatt übersteigt das Angebot. Alle fertiggestellten Wohnungen sind verkauft“, sagt Russell Collins, Chief Commercial Officer Real Estate beim Entwickler Andermatt Swiss Alps. Besonders wohlhabende Briten zeigen Interesse: "Wir sehen einen klaren Anstieg der Nachfrage aus den USA und Großbritannien, nicht zuletzt wegen der geänderten britischen Steuerregelungen für Reiche.“
Schon vor einigen Jahren hatten reiche Norweger, darunter der Vater von Fußball-Star Erling Haaland, in Andermatt Immobilien gekauft – ebenfalls aus steuerlichen Gründen. Der Trend ist klar: Prestigeobjekte ab 30.000 Franken pro Quadratmeter sind besonders gefragt.
Luxus-Skigebiete als neue Steuerparadiese?
In der Schweiz ist ein weiterer Effekt zu beobachten: Immer mehr wohlhabende Käufer interessieren sich nicht nur für ein Ferienhaus, sondern für einen festen Wohnsitz.
"Täglich spreche ich mit Kunden, die aus steuerlichen Gründen über einen Umzug in die Schweiz nachdenken“, sagt Koch de Gooreynd. Das betreffe Briten, Deutsche und Skandinavier gleichermaßen.
Andermatt scheint diesen Trend geschickt zu nutzen: 66 Prozent der Käufer melden dort inzwischen ihren Erstwohnsitz an.
Der Kauf eines Erstwohnsitzes ist in der Schweiz einfacher, allerdings müssen Käufer nachweisen, dass sie ihren Lebensunterhalt ohne staatliche Unterstützung bestreiten können. Doch für jene, die in dieser Preisklasse einkaufen, dürfte das kaum eine Hürde sein.
Fazit: Während sich viele Immobilienmärkte in Europa abkühlen, bleiben die Alpen ein Eldorado für Superreiche. Die Alpen sind längst nicht mehr nur ein Skigebiet. Sie sind eine Wertanlage für die globale Elite. Exklusive Ski-Chalets werden folglich nicht günstiger – im Gegenteil.
Wer in den Hotspots kaufen will, muss entweder sehr viel zahlen oder sich auf komplexe Regulierungen einstellen. Diejenigen, die sich das leisten können, tun es dennoch – ob aus Prestige, für den perfekten Winterurlaub oder schlicht aus steuerlichen Gründen.
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